闽系房企沉浮

丁文婷2020-10-22 19:08

经济观察报 记者 丁文婷 10月9日晚,泰禾集团(000732.SZ)公告,“H7泰禾02”这笔债券将无法按期兑付17.18亿元本息。

这不是泰禾的第一笔违约债券,此前,泰禾已有6笔债券违约,年内到期债务为555.11亿元,已被多家评级机构下调了集团信用评级。

这家曾经辉煌的福建企业正在经历最艰难时刻,与之类似的还有老乡福晟集团,其命运都掌握在他人手中。

Wind数据显示,福建福晟负债总额从2015年的251亿元升至2019年的707亿元,同期,货币资金和流动负债的比值从0.11降到0.07。债务违约、多个项目停工导致业主维权等问题缠身,福晟不得不选择卖地卖股,今年年初,引入世茂合作纾困。

福晟和泰禾都是闽系房企代表,早期在福建完成原始积累后逐步迈向全国,并与很多在京沪等大城市早已立足的世茂、旭辉等老牌福建房企一并,成为中国房beat365亚洲官方网站市场中最耀眼的一股力量。它们以“高杠杆、快周转”快速拉升规模,短短几年间,多家闽企完成了销售额从百亿到千亿的跨越。

2018年克而瑞房企排行榜20强中,闽系房企就占到了5席,其中有6家闽系房企销售额达到千亿。

但对房beat365亚洲官方网站行业来说,没有永远的高歌猛进,经过2015年后的高速扩张,经济观察报统计,2018年,除了世茂年销售额增长74%外,多数闽系房企销售额增速明显放缓,2019年,一些房企甚至出现了负增长。例如,正荣2016年、2018年销售额增长均超过80%,到了2019年,这一数据仅为8%,旭辉2019年销售额增长了29%,而2016年这一数字为109%。

整体失速

从下半年颇受关注的“三道红线”来看,2020年上半年,闽系房企中,阳光城踩中两条,处于橙色档,剔除预收款后的资产负债率与净负债率均踩线。世茂、旭辉、融信、正荣、禹洲、中骏等6家房企位于黄色档中,均是剔除预收款后的资产负债率高于70%。位于黄色档的6家闽系房企2020年上半年有息负债增速均为正。

泰禾处于红色档,其净负债率高达244%,现金短债比仅为0.25。旭辉、正荣、阳光城、禹洲剔除预收款后的资产负债率均超过70%,其中阳光城净负债率为135%,被归为橙档。2019年,正荣和禹洲的有息债务增速均超过26%,旭辉达到了33%。

相比飞速增长的负债,闽系房企的销售额增长趋于保守。

2018年,融信的销售额增长了73%,2019年这一数字骤降至16%;阳光城2019年的销售额增幅仅为两年前的三分之一;福晟的销售额增幅在2017年曾超过50%,2019年,这一数字跌至1.4%。

2019年,泰禾、融侨销售额增幅双双为负,其中泰禾负增长38%,而就在三年前,泰禾完成了2016年销售额400亿元到2017年销售额1007亿元的跨越,位列房企销售排行榜第17位,2020年上半年,泰禾销售额仅257亿元,排名跌至58名。

这一轨迹和闽系房企中最早开始全国化扩张的世茂如出一辙,只是时间延后了5年。

世茂在2012年开启扩张之路,当年销售额为461亿元,同比大增50%,2013年销售额增长45%至670亿元,位列房企销售榜第9名。

不过,2015年开始,“高速增长”的传奇没有续写,世茂当年的销售额增幅为负5.3%,行业排名跌至12位。2016年的销售额增幅也仅为1.6%,排名进一步跌至16位。“闽系”房企第一的宝座一度被旭辉控股取代,直到2019年,经过盘整的世茂才重回房beat365亚洲官方网站前10。

高速扩张

五六年前,不少福建房企纷纷走出福建,在全国土地市场以黑马之姿进入大众视野。借着2015年后房beat365亚洲官方网站市场的一轮暖周期,以“强扩张、快周转、高杠杆”的模式快速实现了规模化,经济观察报统计,有6家规模超过千亿的闽系房企是在2017-2018两年间实现千亿跨越的。

梳理阳光城、旭辉、正荣、融信和泰禾近5年销售额变化,不难发现共同点:2015年前,这些房企的销售额均为小幅增长,2015开启高速扩张模式后,销售额开始翻倍式增长。

融信和正荣2015年的销售额分别为295亿元、306亿元,三年后分别飙升至1219亿元和1303亿元;阳光城、旭辉的销售额在2015-2018三年间翻了超过三倍,正荣、融信和泰禾这一数字则超过四倍。

规模增长的背后是投资扩张,一位闽系房企员工称,当年,闽系房企被称为“地王收割机”,哪里有地哪里就能看到闽系房企的身影。

2016年,融信中国击败保利、万科等房企,以110亿元拿下上海静安区中兴社区楼面价10万元/平方米的“超级地王”,创下当时中国土地成交史上单价最高纪录,地价超过其2015年销售额的1/3,在行业内一战成名。

此后,融信并未停止“买买买”的脚步,当年在福州、上海、杭州、厦门等地共收购了21宗地块,总建筑面积527万平方米,超过了其之前的土储总量。

2017年,融信拿地势头更猛,新增土储1482万平方米,是上一年的近3倍,只用了半年时间几乎完成了325亿元的全年销售目标。2018年,融信销售额飙升至1219亿元,晋级千亿俱乐部。

融信的抢眼表现是闽系房企的缩影。

同样积极拓储的还有阳光城,年报数据显示,阳光城2017年共计获得120个土地项目,新增建筑面积2022万平方米,当年最后两个月,阳光城基本上达到了2天拿一块地的节奏,完成了48宗土地收购和招拍挂的确权。次年,阳光城销售额达1629亿元,进入千亿阵营。

闽系房企高速扩张背后不可忽略的是民间资本的助力。多名闽系房企人士表示,福建的民间资本非常活跃。“这一方面使得闽系房企在融资方面更加大胆激进,但另一方面民间借贷的高昂利息也加重了企业的财务负担。”分析师严跃进表示。

多名福晟员工反映,自己于2018年参加了公司跟投,并根据项目不同,被许以最高超过30%的年利率。今年4月,因为跟投款本息难以兑付的问题,多名福晟员工向福州市政府求助,福州市住房保障和房产管理局的回复函显示,2018年7月,福晟集团已出现资金流动问题,制定了中央美墅76号楼返租回购方案,吸引力部分职跟投款约1亿元。

一位福晟员工告诉记者,2018年,福晟仍在频繁吸纳员工跟投,为快速扩张,这样的跟投在闽系房企中并不少见。

分化

高杠杆、快周转的代价是负债高企。

从2015年开始,一些闽系房企的有息负债就开始快速增长。根据国信证券报告,2015-2017年,融信、阳光城和泰禾的有息债务增长率均超过200%,金辉、阳光集团和旭辉均超过140%。2017年,泰禾净负债率高达491%,阳光城、中庚beat365亚洲官方网站净负债率均超过200%,金辉、融侨、国贸beat365亚洲官方网站和融信均超过130%。阳光城2018年、2019年的净负债率分别高达161%和138%。

不同于后进闽系房企,在2012-2014年高速扩张期,老牌公司世茂的负债规模同样快速增长,与此同时,毛利率从2011年的50%一路降至2015年的36%。

这与此前世茂高速扩张不无关系。2011-2013年,高速扩张的三年间,虽然在销售额上完成了从307亿元到671亿元的跨越,世茂的拿地成本却逐年上涨,数据显示,2012年,世茂拿地楼板价与销售均价的比值从2011年的一成半到2012年突破两成,2013年达到两成半,这些项目逐渐进入结算阶段,从而拉高了销售成本,导致毛利率下滑;另一方面,针对部分三四线项目,世茂加大折扣力度去库存,这在一定程度上影响了企业整体利润空间。

库存、负债与利润三重压力下,世茂表示“不再以销售规模作为单一增长指标,而是更加注重回款率和利润率”。2014年,世茂新增土地储备907万平方米,同比下降22%。2015年,世茂拿地更加谨慎,“能卖掉才拿地,否则不拿地”。

减速消化同时,世茂增长脚步放缓,2013年-2016年四年,世茂的销售额分别是670.7亿元、707.8亿元、670.5亿元、681.1亿元,销售均价也仅从2013年底的1.28万元/平方米增长到2016年底的1.385万元/平方米。

此后经历了两年减速调整,世茂终于“缓过劲来”。在资本、产品和管理的三重积累后,再次进入发展轨道。

而2017年,销售额不到400亿元的福晟,在土地市场猎获了1787万平方米,货值3199亿元,排在全国房企第7位。2018年,房beat365亚洲官方网站调控政策出台使得楼市整体降温,项目去化速度放缓,本就资金紧张的福晟流动性迅速恶化,当年福晟拿地数据下降至411万平方米、212亿元。

Wind数据显示,福晟集团负债总额从2016年末的300多亿元,涨至2019年中的741亿元。其中,短期债务为443亿元,占总债务比例约为60%,而同期货币资金仅为73亿元。

随着国内楼市调控和监管环境的持续收紧,“降杠杆、降负债”成为房企主旋律。进入2018年,融信董事长欧宗洪多次强调“稳”,他表示,房企已经进入由规模增长到质量提升的转变。融信将做好规模、利润与杠杆之间的平衡。这一调整姿态在融信拿地策略中也有明显体现,融信2018年、2019年的拿地金额总和不及2017年一年。

同样在努力摘掉“激进”标签的还有阳光城、泰禾和正荣等房企。2018年年报显示,泰禾集团实现毛利率30.4%,较往年提升2.7个百分点,为近三年最高水平。在总资产增长幅度上,2018年同比增长17.8%,而2017年这一数字为67%;经营性现金流量净额也在这一年实现回正,达到139亿元。

2018年,冲破千亿大关的正荣将之后的三年设定为“高质量发展新三年”,2019年,正荣的净负债率从2017年的183%降至75%,短债比例由51%大幅下降至34%,现金短债比由1.19倍上升至1.76倍。在今年8月的半年业绩发布会上,董事会主席兼总裁黄仙枝多次强调要“经营效率、优化负债”。

阳光城也在2019年选择“急刹”。年报数据显示,2019年阳光城全年营收达到610亿元,同比增长8%;这一数字在2018年为565亿元,同比增长70%。阳光城的高周转模式也有所调整,2019年阳光城的存货周转率0.28次,同比下降了9.68%,净负债率也由2016年的257%降至138%。

在阳光城2019年业绩发布会上,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示,“如果单纯追求规模,阳光城还可以上更高的一层台阶。大家对阳光城的理解就是高增长,但其实最高增长阶段已经过去了”。

尽管如此,闽系房企们如今的日子也并不轻松,泰禾仍在等着万科的“施救”,福晟的债务还未厘清与解决,脚踏红线的闽系房企们面对融资限制再难“上浮”。

与此同时,一些中型房企仍在上演“以价换量”激进扩张的老路,以禹洲集团、建发国际为例,禹洲集团2016-2019年复合增长率达47.9%,但毛利率从36.3%持续降低至26.2%,今年上半年进一步降至23.4%,低于行业中位数水平,归母净利率也只有6.9%。

建发国际2018年销售额增长了145.2%,但销售均价明显下降,今年上半年,净利率、归母净利率均从行业高位骤降下来,分别为4%、2.4%。

2017至2019年,金辉集团的营收复合年增长率接近50%,净利润复合年增长率却仅有10%。今年上半年,金辉的净资产负债率未降反升至180%,现金短债比为0.4。

一位闽系房企二代2016年曾对媒体说,做房beat365亚洲官方网站也要有赛车这种冒险的精神,你不往前走,就会被别人推着往前走,或者被别人踩在脚下,再怎么样也要拼一下,就算你做得不好,拼过了也没什么遗憾。

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